Investir em Imóveis: 3 Critérios Que Vão Garantir Que Você Faça Excelentes Negócios

Se você perguntar pro seu avô, ou pra alguma pessoa com mais de 50 anos, “qual o melhor investimento que o senhor tem pra indicar?”, provavelmente a resposta vai ser “investir em imóveis”.

Mesmo depois da grande bolha imobiliária dos Estados Unidos de 2008, muitas pessoas continuam acreditando que essa é uma das melhores saídas pra colocar seu dinheiro em algo seguro e que gere renda “passiva”, ou seja, sem esforço.

Realmente ela pode ser, mas algumas coisas precisam ser levadas em consideração antes de assumir esse conselho como absoluto e verdadeiro.

E é justamente pra isso que escrevi esse post, pra compartilhar contigo o que é preciso você analisar pra tornar o investimento em imóveis algo realmente interessante e inteligente.

Quando investir em imóveis deixa de ser interessante

Antes de te mostrar como ter certeza de que investir em imóveis é uma excelente saída, quero apenas compartilhar contigo a história de um cliente meu pra que você entenda que nem sempre essa será uma boa opção.

Bom, esse meu cliente tem uma casa alugada por R$ 3.200,00.

Após todos os descontos, taxas cobradas pela imobiliária e o pagamento do imposto de renda, sobra no bolso dele, líquido, algo em torno de R$ 2.600,00.

O valor da casa? Estimado em mais ou menos R$ 900 mil.

Se calcularmos quanto esses R$ 2.600,00 representam de rendimento sobre os R$ 900 mil, vamos encontrar o resultado de 0,29% ao mês (R$ 2.600,00 / R$ 900.000,00).

Mas como estamos falando de um imóvel, temos que adicionar à esse percentual a valorização que a casa tem ao longo dos anos, não é?!

Não, porque nesse caso em específico a casa já valorizou o potencial que tinha e agora seu preço de venda estabilizou.

Ou seja, o rendimento é apenas os 0,29% ao mês, inferior a praticamente todos os produtos financeiros de renda fixa disponíveis no mercado atualmente.

É por isso que eu digo que nessa situação específica investir em imóveis deixa de ser interessante, porque se você pegar esses R$ 900 mil do valor da casa e colocar em títulos públicos, por exemplo, é praticamente certo que seu rendimento vai chegar próximo de 0,4% ao mês ou até acima.

Portanto, não é só ter um imóvel alugado e acreditar que você fez um bom negócio. É necessário fazer conta pra saber se você está fazendo seu dinheiro trabalhar de maneira eficiente, dando o melhor retorno possível pro seu bolso.

Então, pra que você torne o investimento em imóveis algo realmente interessante, analise os 3 critérios que comento contigo aqui abaixo.

1) Faça com que investir em imóveis seja apenas parte dos seus investimentos

Já ouviu o ditado que diz “nunca coloque todos os ovos na mesma cesta”?

Quando falamos de investimentos, essa frase tem que ser levada muito em consideração.

Portanto, se você quer investir em imóveis, jamais faça isso com todo o seu dinheiro disponível pra investir.

Sabe por que digo isso?

Porque se o mercado imobiliário sofrer um ciclo de queda, que geralmente dura alguns anos, sua segurança financeira pode ser prejudicada por estar com todo seu dinheiro investido nesse mercado.

Isso vale pra qualquer outro tipo de investimento também.

Além disso, investimento em imóveis é considerado pouco líquido, ou seja, demora muito (até vender uma casa, por exemplo) pra você ter na mão, disponível pra uso, o dinheiro investido.

Por isso, é importante que ele esteja atrelado à outros investimentos pra equilibrar seu portfólio em relação à liquidez e retorno.

Quanto do seu dinheiro você pode investir em imóveis?

Com base no portfólio de investimento de grandes investidores do mundo, apresentado pelo Tony Robbins no livro “Dinheiro: 7 passos para a liberdade financeira”, é indicado que você coloque em imóveis até 15% do seu patrimônio.

O restante deve ser dividido entre títulos públicos (55%) e ações (30%), podendo comportar outras aplicações (como moeda estrangeira e ouro) caso os percentuais sejam alterados.

Já para a empresa Empiricus, uma analista independente de investimentos, o indicado é colocar 10% do seu capital em imóveis (a sugestão deles é colocar em Fundos Imobiliários – vou comentar sobre eles mais pra frente).

Não existe consenso sobre o percentual, mas está claro que você só deve colocar em imóveis uma parte do seu dinheiro, certo?

Assuma o percentual que fizer mais sentido pra você e vá em frente.

Como dica adicional, procure, também, dividir o investimento em imóveis em mais de uma propriedade.

Assim, você reduz ainda mais o risco de problemas e aumenta as possibilidades de lucro.

Por exemplo, coloque parte num imóvel residencial e outra num imóvel comercial, entende?

Dito isso, vamos ao critério #2.

2) Escolha bem o tipo de imóvel pra comprar

Não invista só por investir.

Como qualquer outro investimento, colocar seu dinheiro em imóveis também exige estudo e análise pra que você compre algo que realmente vá render no futuro.

Seguindo o conselho de um dos maiores investidores do mundo, Warren Buffett, “nunca perca dinheiro”.

E pra garantir que esse conselho seja seguido, pense inicialmente que tipo de imóvel você gostaria de ter pra administrar.

Se imagine com ele e pense em todos os desafios que vai ter que enfrentar.

Esse imóvel pode ser novo ou usado.

Pode ser um terreno, uma casa, um apartamento, um conjunto comercial, um imóvel residencial, um imóvel comercial, uma garagem, um prédio, etc.

Depois, estabeleça um valor limite pra investir num primeiro imóvel, lembrando que esse montante não deve ser todo o dinheiro que você tem pra investir.

Feito isso, siga as 3 dicas abaixo pra fazer uma boa escolha:

Dica #1 – Busque uma cidade e/ou um bairro com visível potencial de valorização

Comece pela cidade que você mora e que já conhece.

Passeie pelos bairros, analise onde estão acontecendo mais obras, perceba pra que região estão indo os investimentos, tais como terminais, shoppings, grandes centros comerciais, hospitais, etc.

Se não encontrar boas oportunidades na sua cidade, comece a olhar pros municípios do entorno, pras cidades que estão aparecendo no jornal e crescendo em um ritmo mais intenso.

Isso é fundamental pra que você escolha um investimento que realmente possa se valorizar ao longo do tempo, independente se é um terreno, uma casa pra alugar ou algum outro imóvel.

E seguindo essa dica #1, fica ainda mais fácil de encontrar os investimentos que comento na dica #2.

Dica #2 – Procure por “guimbas de charuto”

Guimba é a bituca do charuto, aquela parte que sobra depois que praticamente todo ele foi fumado.

A razão de eu comentar sobre isso aqui é fazer uma referência à um conceito que Warren Buffett utilizou no começo da sua vida como investidor e que levou consigo por muito tempo.

O de sempre procurar por guimbas de charuto (pra ele, empresas que estavam financeiramente mal, mas que pelos seus números valiam mais do que o valor que eram negociadas na bolsa de valores) pra dar mais uma tragada antes que elas morressem e, com isso, fizesse um pouco de dinheiro.

Era como se ele juntasse do chão uma bituca que alguém havia acabado de jogar e conseguisse dar mais uma tragada antes da chama morrer de vez.

Trazendo esse conceito pra área de imóveis, é como se você encontrasse alguém desesperado pra vender um determinado imóvel, precisando do dinheiro, e comprasse ele por um preço abaixo do que ele realmente vale no mercado.

Assim, por mais que você fizesse essa operação apenas como repasse (comprasse pra logo em seguida vender pelo valor que realmente vale), ainda teria lucro.

E caso quisesse ficar com o imóvel pra reformá-lo ou transformá-lo, seu lucro poderia ser BEM grande.

Pra ilustrar esse cenário, vou compartilhar contigo a história do pai de uma amiga minha que fez um negócio “da china”.

Em 2006, o Sr. Alfredo (o nome dele não é esse, mas vou usar ele pra ilustrar) queria investir em imóveis e começou a comentar com amigos sobre sua intenção.

Expôs essa sua vontade pra diversas pessoas até que uma delas disse pra ele: “Eu conheço uma pessoa que tem um terreno em Araucária de 30.000 metros quadrados e quer vender por R$ 70.000,00.

Imagina só, nessa compra o metro quadrado de terra valeria R$ 2,33 (R$ 70.000,00 / 30.000 m2). Melhor que isso só “dois disso”.

O Sr. Alfredo viu uma boa oportunidade, tinha o dinheiro na mão e fez o negócio.

Usou o terreno pra testar algumas ideias de empresa, sem o sucesso que gostaria, até que 3 anos atrás ele resolveu lotear a área em lotes de 3.000 m2 e vendê-los individualmente.

Deram 10 terrenos de 3.000 m2, sendo que 2 ficaram pra ele, 2 pra sua filha e 6 ele vendeu, cada um por R$ 200.000,00.

Resultado?

O terreno que ele comprou por R$ 70.000,00 virou R$ 1,2 milhão (6 x R$ 200.000,00) e ele multiplicou seu dinheiro por mais de 17 vezes em apenas 13 anos.

Se ele tivesse deixado numa aplicação que pagasse 100% do CDI (principal índice balizador de investimentos), hoje teria em torno de R$ 247.621,21, apenas um quinto do que conseguiu fazendo o que fez.

Portanto, busque por “guimbas de charuto”.

Dica #3 – Pesquise, pesquise, pesquise

Independente se você encontrou uma “guimba de charuto” ou não, o fato é que depois de decidir a cidade e/ou o bairro no qual vai colocar seu dinheiro, é hora de pesquisar.

Isso mesmo, pesquisar pra fazer com que seu dinheiro realmente seja bem investido e trabalhe a seu favor.

Pra ilustrar esse meu comentário, vou compartilhar uma história pessoal.

Eu e minha esposa compramos nosso primeiro imóvel um pouco antes de casarmos, em 2014.

Como agora a família está crescendo e precisamos de um lugar maior pra comportar bem nossos dois filhos, no final do ano passado nós decidimos que íamos mudar.

Ok, mas o que fazer com nosso imóvel, ainda financiado, vender ou alugar?

Começamos a pesquisar, e a primeira coisa que fizemos foi chamar alguns corretores, de imobiliárias diferentes, pra avaliar nosso imóvel pra venda e pra locação.

Os valores apresentados pelos corretores variaram um pouco, mas tudo dentro de uma margem já esperada por nós.

Descobrimos, com nossas pesquisas, que o valor do aluguel poderia chegar a 0,57% do valor do imóvel e cairia dentro da faixa de isenção do imposto de renda.

Ou seja, teríamos o 0,57% praticamente limpo no nosso bolso, precisando mexer nele apenas pra fazer algum reparo no apartamento quando necessário.

“Então seria uma boa colocar o imóvel pra alugar?”, você pode estar me perguntando.

Sim, se ele não estivesse financiado.

Como ele está financiado e o valor do aluguel ainda seria insuficiente pra cobrir todo o valor da parcela que pagamos, o melhor caminho é vender ele e investir o dinheiro em produtos do mercado financeiro (ou até mesmo um outro imóvel que não precisemos financiar), eliminando a “dívida” e fazendo a sobra render a nosso favor.

Com essa história eu quero mostrar que antes de fazer um negócio você precisa pesquisar o valor do imóvel que quer, comparar com outros imóveis semelhantes da região pra saber se o preço está bom, pesquisar o valor do aluguel na região, pesquisar as manutenções que precisarão ser feitas no curto e médio prazo e fazer o que foi dito na dica #1.

Só assim você vai ter mais segurança pra definir se seu investimento realmente vai ter capacidade de te dar o retorno esperado ou não.

Se ele tiver, vai em frente e bote seu dinheiro nele.

Mas saiba que não é só comprando imóveis pra alugar ou terrenos pra vender que você pode investir em imóveis.

E é justamente sobre as outras opções que existem que vou comentar no critério #3.

3) Escolha a opção de investir em imóveis que faz mais sentido pra você

Se comprar imóvel pra locação ou terreno pra venda não são as únicas formas que existem, então quais outras têm?

São pelo menos mais 3 opções que existem caso você queira ter o imóvel físico e outras 2 pra colocar seu dinheiro sem precisar efetivamente comprar nada.

Se você quer ter o imóvel físico você ainda pode comprar o terreno pra construir (o que exige um grande capital pra investir), comprar um imóvel na planta pra vender quando ele ficar pronto (o que exige um bom conhecimento da região e da construção) ou comprar um imóvel usado, reformar e vender ele por um valor maior.

Em todas elas você precisa imobilizar pelo menos uma parte do seu dinheiro até que consiga vender o(s) imóvel(is) e embolsar o valor investido mais seu lucro.

Provavelmente são opções que você já conhece e que eu não vou fazer maiores comentários porque elas não têm muito segredo, a não ser pela parte operacional que você vai ter que aprender ou encontrar alguém que saiba pra te ajudar.

Agora, caso você queira investir em imóveis e não tenha dinheiro suficiente pra comprar um terreno ou imóvel físico, nem pra arcar com um financiamento, existem outras alternativas mais baratas e acessíveis que você pode utilizar pra diversificar suas aplicações.

São elas:

1. Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII);
2. Investir em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)

O funcionamento desses produtos assemelham-se muito aos fundos de renda fixa, multimercado ou de renda variável.

Você dá seu dinheiro na mão de um gestor e essa pessoa vai trabalhar ele, e de centenas de outras pessoas, pra investir em imóveis, sendo que em troca você recebe cotas do fundo proporcionais ao dinheiro que você aplicou.

É como um síndico dentro de um condomínio.

Vamos supor que você aplicou R$ 10.000,00 num fundo quem tem cotas negociadas a R$ 100,00 por cota.

Seus R$ 10.000,00 vão se transformar em 100 cotas (R$ 10.000,00 / R$ 100,00), certo?

Essa vai ser sua participação dentro do fundo e é sobre essa quantidade de cotas que você vai receber seu aluguel mensal.

Isso mesmo, os fundos imobiliários te pagam um valor mensal, como se fosse um aluguel, pelo dinheiro que você deixou pra eles administrarem.

Esse valor de “aluguel” é calculado individualmente por cada fundo e é pago mensalmente de forma proporcional às cotas que você possui.

Vamos supor que no mês passado o fundo que você investe fechou seus resultados e chegou no valor de R$ 0,57 por cota pra pagar de “aluguel” pra cada acionista que ela tem.

Se você possui 100 cotas, o “aluguel” que você vai receber na sua conta é de R$ 57,00 (R$ 0,57 x 100 cotas).

Calculando o rendimento disso em cima dos R$ 10.000,00 que você aplicou, você vai ter uma rentabilidade de 0,57%, o que já é bem melhor do que os 0,29% que meu cliente recebe no seu imóvel alugado, concorda?

Além desse “aluguel” que vai pingar na sua conta todo mês, você ainda pode ganhar dinheiro com a valorização das cotas do fundo.

Se ele começar a entregar resultados positivos e cada dia melhores, a cota que você comprou por R$ 100,00 pode valer R$ 110,00 daqui 3 meses e seu dinheiro vai rentabilizar 10%.

Tá conseguindo me acompanhar?

Portanto, pode-se considerar essa uma aplicação extremamente interessante pra pessoas que querem investir em imóveis pra criar uma renda passiva, mas não querem ter os imóveis em si.

Ou ainda, pra pessoas que não possuem muito dinheiro pra comprar uma propriedade e ainda assim querem investir nesse mercado.

Como informação, existem fundos imobiliários que investem em shoppings centers, em galpões logísticos, em prédios corporativos, em hotéis, em hospitais e mais dezenas de outras opções.

A aplicação em FIIs pode ser feita pela sua própria corretora e você consegue começar a investir neles com menos de R$ 100,00.

Assim como qualquer outro fundo, não há garantia de retorno e você pode, sim, perder todo o seu dinheiro se o fundo quebrar.

Por isso, é importante que você pesquise por opções que realmente são boas, com ótimos gestores à frente do FII, pra que seu investimento corra menos riscos e gere retornos consistentes.

Letras de Crédito Imobiliário (LCI)

A LCI é usada por instituições financeiras pra captar recursos e poder financiar o crédito ofertado ao setor imobiliário.

Ou seja, você está dando seu dinheiro pros bancos pra que eles o emprestem pra outras pessoas e em troca os bancos te paga uma rentabilidade combinada.

Pode-se considerar que você está indiretamente investindo em imóveis, 😀

São títulos considerados de renda fixa e bem seguros, porém, possuem baixa liquidez porque geralmente o prazo de investimento vai de meses à anos, sendo que você não consegue sacar seu dinheiro antes disso.

Um dos maiores benefícios dessas aplicações é a isenção de imposto de renda, sendo que sua rentabilidade torna-se a real, sem qualquer desconto.

Como dica, procure por LCIs que paguem percentuais próximos de 100% do CDI ou acima disso.

De preferência acima de 90% do CDI.

Abaixo disso é melhor você aplicar seu dinheiro em CDBs de bancos pequenos, que pagam algo em torno de 110% do CDI ou colocar no Tesouro SELIC mesmo.

Depois de expor essas opções de investimento em imóveis sem necessariamente comprá-los, deixo uma pergunta pra você…

Então, por que investir em imóveis físicos?

Primeiro porque você pode ser daquelas pessoas que prefere ver seu patrimônio com seus próprios olhos do que apenas aplicar seu dinheiro e não saber ao certo o que está acontecendo.

Segundo porque você pode diversificar sua carteira tendo FIIs, LCIs e imóveis físicos, aproveitando oportunidades de multiplicar seu dinheiro em cada opção.

Terceiro porque imóveis físicos podem te trazer uma rentabilidade muito acima do que você vai conseguir com FIIs ou LCIs, como no exemplo do Sr. Alfredo.

Se comprar um imóvel realmente faz sentido pra você, vá em frente, siga as dicas que comentei nesse post e faça o negócio.

Não importa como, o que importa é usar seu dinheiro com inteligência e fazer ele trabalhar por você.

Oportunidades incríveis aparecem em todos os lugares e em todos os tipos de investimentos, basta você estar antenado e agir que ela aparecer.

Resumo

Investir em imóveis continua sendo uma excelente alternativa pra colocar seu dinheiro?

COM CERTEZA.

Só que nem toda oportunidade de investir em imóveis vai te trazer bons resultados.

É importante que você esteja atenta(o) pra analisar os 3 critérios que comentei nesse post pra que você consiga fazer negócios realmente excelentes do ponto de vista financeiro.

Pra te lembrar, os critérios são:

1. Faça com que investir em imóveis seja apenas parte dos seus investimentos;
2. Escolha bem o tipo de imóvel pra comprar;
3. Escolha a opção de investir em imóveis que faz mais sentido pra você.

Analisando cada um deles com atenção, pesquisando sobre o que você realmente quer e estando ligada(o) nas oportunidades que vão te aparecer é fato que você vai fazer boas escolhas e conseguirá pôr seu dinheiro pra trabalhar pra você.

Assim, é certo que à longo prazo você vai enriquecer e poderá dar uma qualidade de vida ainda melhor pra sua família.

Tome decisões inteligentes e tenha o dinheiro como seu aliado.

E você, qual história ligada à investir em imóveis você conhece e pode compartilhar aqui comigo? Deixe ela nos comentários aqui abaixo.